Las goteras: el gran problema de viviendas y comunidades de vecinos

Un problema invisible que aparece cuando menos lo esperas. Las goteras en viviendas y comunidades afectan a miles de personas cada año, causando daños estructurales, tensiones vecinales y reparaciones costosas. En Adaix te explicamos cómo prevenirlas, cómo actuar y quién debe asumir los gastos.

Las goteras son uno de los problemas más habituales en edificios, especialmente en otoño e invierno. Se originan por lluvias intensas, desperfectos en la cubierta, falta de mantenimiento, impermeabilizaciones antiguas o instalaciones defectuosas.
En Adaix, donde gestionamos viviendas y comunidades en toda España, sabemos que es un asunto común… y también uno de los que más quebraderos de cabeza genera.

1. Principales causas de una gotera

Las goteras pueden aparecer por múltiples motivos, pero los más frecuentes son:

• Problemas en la cubierta: tejas rotas, grietas o desplazadas por viento.
• Falta de impermeabilización: materiales deteriorados o inexistentes.
• Canalones y bajantes obstruidos: hojas, suciedad o mal mantenimiento.
• Instalaciones antiguas: tuberías, climatización o evacuación.
• Obras deficientes: chapuzas o materiales de mala calidad.

Según datos del sector construcción (Ministerio de Vivienda), las filtraciones por lluvia representan más del 30% de las incidencias en edificios antiguos.
Fuente: Ministerio de Vivienda.

2. Cómo detectar una gotera antes de que sea grave

Las goteras no suelen aparecer de la noche a la mañana. Normalmente dan señales:

• Manchas amarillentas en techos o paredes
• Hinchazón o desprendimiento de pintura
• Olor a humedad en zonas concretas
• Aparición de moho o puntos negros
• Goteo leve solo cuando llueve

Detectarlas a tiempo puede evitar daños estructurales graves y gastos elevados. En viviendas gestionadas por Adaix, es habitual que las primeras señales pasen desapercibidas… hasta que la filtración empeora.

3. ¿Quién paga una gotera? Propietario, inquilino o comunidad

Esta es la pregunta más habitual. La regla general:

📌 Si la gotera viene del edificio → paga la comunidad

Cubierta, tejado, fachadas, canalones, bajantes…
Todo elemento común es responsabilidad de la comunidad de propietarios.

📌 Si viene de una instalación privativa → paga el propietario

Por ejemplo: una tubería interior de la vivienda, una terraza privativa sin mantenimiento o un equipo de climatización.

📌 Si hay alquiler: ¿quién paga?

El propietario suele asumir reparaciones estructurales.
El inquilino solo paga si el daño es causado por mal uso o negligencia.

Para entender mejor responsabilidades legales en comunidades, puedes consultar
Ley de Propiedad Horizontal.

4. ¿Qué cubren los seguros de hogar y comunidad?

Normalmente:

🛡️ Seguro de comunidad

• Cubierta y fachadas
• Filtraciones por lluvia
• Daños a elementos comunes

🏠 Seguro de hogar

• Pintura, daños internos y mobiliario
• Moho, manchas o daños eléctricos causados por goteras
• Peritaje y asistencia

Es importante que propietario e inquilino comuniquen el siniestro cuanto antes. Cuanto más se retrasa, más difícil es que el seguro cubra todos los daños.

5. Cómo reparar y prevenir futuras goteras

🔧 1. Localizar el origen real

No siempre coincide el punto donde cae el agua con el punto donde entra. A veces es necesario un técnico especializado.

🔧 2. Reparación profesional

Sellados, sustitución de tejas, impermeabilización nueva o reparación de tuberías.

🔧 3. Medidas preventivas

• Limpieza regular de canalones
• Mantenimiento anual del tejado
• Revisiones tras tormentas
• Evitar acumulaciones de hojas en terrazas y azoteas

En Adaix recomendamos una revisión preventiva anual, sobre todo en edificios con más de 20 años o en zonas con climatología adversa.

6. Preguntas frecuentes