Cómo vender una vivienda heredada sin estar registrada: todo lo que debes saber

Vender una vivienda heredada que aún no está registrada es posible, pero requiere atención a varios aspectos legales clave para evitar problemas futuros. En este artículo ofrecemos una guía clara sobre los trámites necesarios, riesgos involucrados y pasos recomendados para llevar a cabo la venta con garantías. Para asesoramiento especializado en tu localidad, no dudes en contactar con Adaix.

1. ¿Es legal vender una propiedad sin que esté inscrita en el Registro?

En España, la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. No es obligatorio registrar una vivienda heredada para poder venderla, siempre que se realice mediante escritura pública ante notario. El Registro de la Propiedad en España tiene como función principal dotar de seguridad jurídica, pero no limita la transmisión de un inmueble si se cumplen los requisitos legales de forma.

El Consejo General del Notariado recuerda que la escritura pública es la forma legal adecuada para dar validez a la compraventa de una vivienda.

2. ¿Cuáles son los riesgos de vender sin regularizar?

La venta sin inscripción conlleva riesgos como:

• El comprador puede mostrar desconfianza y renunciar a tramitar una hipoteca.
• En caso de fallecimiento del heredero posterior a la venta, los herederos podrían enfrentar dificultades para llevar a cabo la sucesión.
• El notario podría negarse a intervenir si considera que hay inseguridad jurídica.

Más detalles sobre los riesgos de no registrar se pueden consultar en Expansión.

3. ¿Cómo regularizar la situación del inmueble?

La opción más recomendable es iniciar una regularización registral, que puede implicar:

• Presentar documentos como certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y escritura de aceptación de herencia ante notario.
• Si no existe escritura previa, tramitar un expediente de dominio o acta de notoriedad para inscribir la propiedad.
• Una vez inscrita, la tranquilidad jurídica aumenta considerablemente y facilita la venta posterior.

El Colegio de Registradores de España ofrece información sobre cómo tramitar inscripciones y expedientes de dominio.

4. ¿Hay algún plazo para vender después de heredar?

Anteriormente, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria prohibía vender inmediatamente tras heredar si no eras heredero forzoso, imponiendo un periodo de seguridad de hasta dos años. Afortunadamente esta limitación fue derogada mediante la Ley 8/2021, vigente desde el 3 de septiembre de 2021.

Así lo explicaba Diario AS, subrayando que la derogación es retroactiva, lo que permite vender sin plazos de espera.

5. Venta sin inscripción: ¿qué documentación necesitas?

Para formalizar la venta ante notario sin inscripción previa, deberás presentar:

• Certificado de defunción del causante.
• Certificado o documento que acredite testamento o declaración de herederos.
• Escritura de adjudicación o aceptación de herencia.
• Certificados fiscales, como el impuesto de sucesiones o plusvalía municipal cuando proceda.

En BOE puedes consultar la Ley 8/2021 con la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

6. Recomendaciones para evitar dificultades en el proceso

Tomar estas acciones te ayudará a proteger la venta:

• Prioriza tramitar la inscripción si es posible, para ofrecer credibilidad al comprador.
• Informa al comprador sobre el proceso legal y evita sorpresas posteriores.
• En caso de existir varios herederos, asegúrate de contar con acuerdos formales y notariales para evitar conflictos.

Resumen práctico

• Vender una vivienda heredada no registrada es legal mediante escritura pública.
• La inscripción es voluntaria, pero recomendada por seguridad jurídica.
• La derogación del art. 28 LH permite vender sin esperar plazos.
• Reúne la documentación formal necesaria para acreditar la titularidad.
• Contar con asesoría (como la de Adaix) facilita el proceso y previene errores.

La venta de una vivienda heredada puede realizarse de forma efectiva incluso si no está inscrita. No obstante, seguir los pasos adecuados y contar con asesoramiento especializado resulta clave para lograr una operación segura y transparente. Si necesitas apoyo en tu zona, con gusto te ayudarán en Adaix.