Gastos e impuestos al comprar una vivienda: qué debes afrontar y cómo calcular el coste real

El precio del inmueble no es el coste total. Impuestos, notaría, registro y (si hay hipoteca) tasación y gastos asociados pueden sumar una cifra relevante. Te explicamos cómo planificarlo.

Comprar una vivienda es una decisión importante, pero también una operación con muchas piezas. Más allá del precio pactado, existen impuestos y gastos que el comprador debe prever para no quedarse corto de liquidez en el momento de la firma.

Como referencia general, los gastos e impuestos de compra suelen situarse alrededor del 10%–12% del precio, aunque el porcentaje exacto dependerá del tipo de vivienda (obra nueva o segunda mano), de si hay hipoteca y de la comunidad autónoma. En Adaix te lo resumimos de forma práctica para que puedas calcular el coste real antes de tomar una decisión.

Importante: algunos importes varían por comunidad autónoma y por el “valor de referencia” aplicable a efectos fiscales. Lo ideal es hacer el cálculo con datos concretos de tu operación.

1. Impuestos según sea obra nueva o segunda mano

Vivienda de segunda mano: ITP

Si compras una vivienda usada a un particular, lo habitual es pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto autonómico, por lo que el tipo depende de la comunidad autónoma y del perfil del comprador (puede haber tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas u otros supuestos).

• Qué lo determina: la comunidad autónoma y posibles bonificaciones.
• Sobre qué se calcula: el valor fiscal aplicable (habitualmente vinculado al valor de referencia o al valor declarado si procede).

Vivienda nueva: IVA + AJD

Si compras una vivienda de obra nueva a un promotor/empresa, lo habitual es pagar IVA (tipo general del 10% en vivienda) y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también depende de la comunidad autónoma.

• IVA: se aplica en obra nueva.
• AJD: grava determinados documentos notariales y puede variar por CCAA.

Consejo Adaix: la primera decisión para estimar impuestos es identificar correctamente si la vivienda tributa por ITP (segunda mano) o por IVA + AJD (obra nueva).

2. Gastos de la compraventa: notaría y registro

Independientemente del tipo de vivienda, la compraventa suele formalizarse en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

• Notaría: honorarios regulados por arancel, con variaciones según el precio y la complejidad del documento.
• Registro: inscripción de la compraventa, también con arancel.

Estos gastos no suelen ser los más altos frente a los impuestos, pero conviene incluirlos en el presupuesto desde el inicio.

3. Si hay hipoteca: tasación y otros costes habituales

Si financias la compra con hipoteca, aparecen gastos adicionales. El más habitual para el comprador es la tasación, necesaria para que la entidad valore el inmueble.

• Tasación: coste asumido por el comprador en la mayoría de operaciones.
• Comisiones: pueden existir (p. ej., apertura), según la oferta bancaria.
• Seguros: seguro de hogar suele ser habitual; otros productos pueden ser opcionales o bonificadores del tipo.

En préstamos hipotecarios, el AJD asociado a la escritura de préstamo ha sido asumido por el prestamista desde los cambios normativos de 2018, pero lo recomendable es revisar la FIPRE/FIPE y la oferta vinculante para saber exactamente qué gastos asume cada parte.

4. Cómo calcular un presupuesto realista

Para estimar el coste real de tu compra, te recomendamos trabajar con una estructura simple:

• Precio de la vivienda
• Impuestos (ITP o IVA + AJD)
• Gastos de formalización (notaría + registro)
• Si hay hipoteca: tasación + posibles comisiones/seguros
• Margen para imprevistos (mudanza, pequeñas reformas, altas de suministros)

En Adaix te ayudamos a aterrizar números con tu caso real: tipo de vivienda, comunidad autónoma, financiación y previsión de gastos, para que llegues a la firma con tranquilidad.

5. Errores frecuentes al estimar gastos

• Calcular solo sobre el precio del anuncio y olvidar impuestos y aranceles.
• No considerar la comunidad autónoma (ITP/AJD pueden variar).
• Olvidar la tasación si hay hipoteca.
• No prever margen para gastos posteriores (suministros, reformas, mudanza).

6. Preguntas frecuentes