Cuánto se paga a Hacienda por vender una vivienda en 2026: guía completa de impuestos y exenciones

Descubre cuánto se paga a Hacienda por vender una vivienda en 2026. IRPF, ganancia patrimonial, plusvalía municipal, exenciones y cómo reducir la carga fiscal legalmente. Vender un piso genera obligaciones fiscales que pueden reducir significativamente el beneficio obtenido. Analizamos en detalle qué impuestos se pagan y cómo planificar la operación.

Vender una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes para cualquier propietario. Sin embargo, más allá del precio de venta, existe un elemento que muchos vendedores subestiman: la carga fiscal.

En España, la venta de una vivienda puede generar hasta dos obligaciones tributarias principales: el pago del IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Comprender cómo funcionan ambos impuestos es esencial para evitar sorpresas cuando llegue el momento de declarar la operación.

1. Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio al que vendes) y el valor de adquisición (precio al que compraste más gastos e inversiones acreditadas).

El cálculo completo incluye:

• Precio de venta real.
• Menos gastos asociados a la venta (notaría, cancelación de hipoteca, comisión inmobiliaria).
• Precio de compra original.
• Más impuestos pagados en su día (ITP o IVA).
• Más reformas estructurales justificadas.

La diferencia resultante será la base sobre la que Hacienda aplicará los tipos impositivos correspondientes.

2. Tramos del IRPF aplicables en 2026

Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro. Los tipos son progresivos, lo que significa que cuanto mayor es la ganancia, mayor es el porcentaje aplicable.

En términos generales, los tramos suelen situarse entre el 19% y el 28%, dependiendo del importe. La información oficial puede consultarse en la
Agencia Tributaria.

Esto significa que vender con una ganancia de 80.000 euros no implica pagar el mismo porcentaje por toda la cantidad, sino por tramos.

3. Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula

La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano durante el periodo en el que has sido propietario.

Este impuesto depende de:

• Valor catastral del suelo.
• Años de propiedad.
• Coeficientes establecidos por cada ayuntamiento.

Tras las últimas modificaciones normativas, el contribuyente puede elegir entre el sistema objetivo o el cálculo real si demuestra que el incremento fue menor.

4. Exenciones que pueden reducir el impuesto

Reinversión en vivienda habitual

Si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual en el plazo legal establecido, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta.

Mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están exentas de tributar por la ganancia.

Dación en pago

En determinadas situaciones de insolvencia, la entrega de la vivienda para cancelar deuda hipotecaria puede quedar exenta.

5. Gastos que puedes deducir legalmente

Muchos propietarios desconocen que ciertos gastos reducen la ganancia patrimonial:

• Honorarios inmobiliarios.
• Certificado energético.
• Gastos de notaría y registro.
• Reformas estructurales acreditadas.

En nuestra guía sobre comisiones inmobiliarias explicamos cómo estos importes afectan al resultado final.

6. Planificación fiscal antes de vender

Antes de cerrar una operación, es recomendable:

• Simular la carga fiscal.
• Valorar si conviene esperar a cumplir determinados requisitos.
• Analizar la posibilidad de reinversión.
• Consultar asesoramiento profesional.

En nuestra guía completa para vender vivienda detallamos todo el proceso.

Planificar correctamente puede suponer una diferencia de miles de euros en el resultado final.

7. Preguntas frecuentes