El precio anunciado de una vivienda no responde por sí solo a la pregunta más importante: cuánto dinero necesitas para comprarla sin quedarte sin margen. Un presupuesto útil separa precio, impuestos, gastos de operación y financiación, y distingue el coste de la compra del ahorro que debes tener disponible. También ordena los pagos por fechas: no basta con que las cuentas encajen al final si falta liquidez antes de la firma.

Empieza por el precio, sin duplicar anticipos

Anota el precio acordado y registra aparte las cantidades que hayas entregado a cuenta. Cuando esos anticipos se descuenten del precio, no los sumes otra vez como un gasto adicional: forman parte del mismo importe.

Prepara una tabla con cuatro columnas: concepto, importe previsto, fecha de pago y cantidad pendiente. Identifica también qué cifras están confirmadas y cuáles necesitan presupuesto. Así evitarás confundir una estimación con una obligación cerrada y podrás actualizar el cálculo sin perder de vista lo ya pagado.

Calcula los impuestos según vivienda y territorio

La información de la Agencia Tributaria sobre IVA e ITP distingue, como regla general, la vivienda nueva adquirida al promotor, sujeta a IVA del 10 %, de la vivienda usada, que normalmente tributa por ITP. El IVA del 4 % corresponde únicamente a determinados supuestos de vivienda protegida, no a cualquier vivienda con esa denominación.

Confirma el régimen fiscal aplicable al territorio y a la operación antes de utilizar estos tipos.

Para el ITP, evita aplicar un porcentaje encontrado en una guía nacional. El impuesto está cedido a las comunidades autónomas y los tipos varían según dónde se encuentre el inmueble. Consulta la información oficial sobre los impuestos en la compraventa de inmuebles y confirma qué tratamiento corresponde a tu compra.

Incluye una casilla para Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando corresponda, pero confirma su aplicación y cuantía antes de cerrar el cálculo. No mezcles la escritura de compraventa con la del préstamo hipotecario ni presupongas que tienen idéntico tratamiento. La información territorial sobre ITP/AJD es imprescindible para concretar esta partida.

Pide presupuestos de los gastos de operación

Revisa qué importes podrían corresponder a notaría, registro, gestoría u otros servicios contratados. No atribuyas automáticamente todos esos conceptos al comprador: solicita un desglose individualizado que indique el servicio, quién debe pagarlo y cuándo.

Si interviene una agencia, aclara previamente si existen honorarios a tu cargo y bajo qué condiciones. Para cualquier partida sin confirmar, utiliza la etiqueta «pendiente de presupuesto» en lugar de una cifra aparentemente precisa. Un total incompleto debe seguir apareciendo como provisional.

Separa la financiación del ahorro necesario

Si necesitas hipoteca, trabaja con las condiciones que realmente te ofrezca la entidad y no con una financiación supuesta. Hasta que esté confirmada, el importe del préstamo debe figurar como una hipótesis, no como dinero disponible.

Distingue dos cálculos: el coste de adquisición reúne el precio y los impuestos y gastos que te correspondan; el ahorro necesario depende, además, de qué cantidades cubra efectivamente la financiación y de cuándo debas pagar cada partida.

Lleva aparte los costes de financiación que procedan, incluida la tasación si corresponde. Para valorar el compromiso a largo plazo, revisa también intereses, comisiones y cuota, sin confundirlos con el desembolso inicial.

Conserva liquidez después de la compra

Añade un apartado separado para mudanza, equipamiento, posibles trabajos y una reserva para imprevistos. No son lo mismo que los impuestos de adquisición, pero compiten por tus ahorros.

Antes de decidir, comprueba cuánto dinero quedaría disponible después de todos los pagos iniciales. Un presupuesto realista no termina en la firma: debe permitirte afrontar la vida en la nueva vivienda.