Exceso de demanda de vivienda en España: ¿seguirá creciendo?

El Banco de España advierte que el exceso de demanda de vivienda irá a más. Analizamos causas, datos, consecuencias y propuestas para equilibrar oferta y demanda inmobiliaria

Recientemente, el Banco de España ha advertido que el exceso de demanda de vivienda continuará en aumento durante los próximos años, debido a un desequilibrio persistente entre una demanda creciente y una oferta limitada. El organismo considera este fenómeno como un reto de primer orden que condicionará el mercado inmobiliario, la economía y el acceso a la vivienda para numerosas familias.

1. ¿Qué dicen los datos oficiales?

En su último informe, el Banco de España sitúa el déficit de vivienda entre 400.000 y 450.000 unidades en el período 2022‑2024, lo que representa una reducción desde los 600.000 estimados en 2023. Sin embargo, las compraventas continúan batiendo récords: en 2024 se formalizaron más de 700.000, con un crecimiento del 12 %, predominando la vivienda de segunda mano.

El precio real del alquiler también ha escalado de forma notable: entre 2015 y 2023 subió un 12,5 %, y en las grandes ciudades el esfuerzo de arrendar supone del 25 % al 30 % de la renta bruta de muchos hogares.

2. ¿Por qué crece tanto la demanda?

2.1 Dinámica demográfica y social

El crecimiento de nuevos hogares –por independencia de jóvenes o inmigración– supera ampliamente la capacidad de la oferta actual. Además, muchas viviendas se destinan a alquiler turístico, reduciendo aún más la disponibilidad para los residentes.

2.2 Rigidez en la oferta

Los visados de obra han crecido (un 16 % en 2025), pero los plazos de construcción son largos y las trabas administrativas retrasan la disponibilidad de nuevas viviendas.

2.3 Factores económicos

Los tipos bajos y fácil acceso al crédito han estimulado la demanda, mientras que los salarios no han crecido al mismo ritmo, limitando la capacidad de muchos. Asimismo, el perfil inversor –fondos y grandes tenedores– ha transformado la vivienda en activo financiero, encareciendo el mercado para el comprador medio.

3. Consecuencias del desajuste oferta-demanda

• Precios en constante alza. El precio de la vivienda ya está entre un 1 % y 8,5 % por encima de su nivel de equilibrio, según diversas estimaciones.
• Alquileres inasequibles. Un tercio de la renta se destina al alquiler en grandes municipios, generando exclusión residencial.
• Revalorizaciones especulativas. La vivienda se convierte en una mercancía, lo que reduce la oferta asequible y beneficia a inversores.

4. ¿Qué medidas propone el Banco de España?

Para corregir el desequilibrio, el organismo aboga por:

• Colaboración interadministrativa: estatal, autonómica y local para simplificar licencias y promover suelo edificable.
• Vivienda asequible: aumentar parque público/privado y programas de compensación de rentas.
• Industrialización de la construcción: métodos más rápidos y baratos para acelerar el ritmo de nuevas promociones.
• Seguridad jurídica en alquiler: seguros públicos y marcos normativos estables para inquilinos y arrendadores.

5. Contexto comparativo: tendencias nacionales e internacionales

España encabeza el crecimiento de precios en la zona euro: +12,3 % en el primer trimestre de 2025, más del doble de la media regional (5,4 %). Sin embargo, los expertos descartan una “burbuja” similar a la de 2008, porque el volumen de crédito es más moderado y la demanda está soportada en dinámicas demográficas reales.

6. Oportunidades y riesgos para propietarios e inversores

6.1 Propietarios actuales

Pueden beneficiarse de plusvalías si venden, aunque enfrentan críticas por esquemas especulativos. Además, se enfrentarán a regulaciones que fomenten la oferta asequible o castiguen la vivienda vacía.

6.2 Inversores

Aquellos que apuesten por alquilar en zonas periféricas –donde la rentabilidad bruta puede rozar el 8 %– encuentran oportunidades, aunque deben considerar plazos de retorno y vacancia.

6.3 Compradores primerizos

El acceso resulta cada vez más difícil. Sin embargo, con el apoyo en gestión, acceso a suelo asequible y asesoría, pueden encontrar opciones en municipios con tendencias de revalorización diferencial.

7. El papel de Adaix frente al desequilibrio habitacional

En Adaix ofrecemos un servicio integral orientado a enfrentar este contexto:

• Análisis local de oferta-demanda y precios objetivo.
• Búsqueda y negociación de viviendas en áreas emergentes o reguladas.
• Asesoría en proyectos de vivienda asequible y colaboración público-privada.
• Gestión de inversiones inmobiliarias con visión de medio-largo plazo.

Te acompañamos a tomar decisiones informadas y rentables, optimizando recursos y tiempos.

 

8. Conclusión

El exceso de demanda de vivienda en España es un reto estructural que, si no se encara con soluciones coordinadas—más oferta, regulación del alquiler, construcción eficiente— seguirá tensionando precios, excluyendo colectivos vulnerables y complicando el acceso a la vivienda.

En Adaix estamos preparados para ayudarte a navegar este escenario complejo y elegir tu próxima vivienda o inversión con seguridad y criterio. Contáctanos y descubre cómo.

 

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