Nuevas Normas para Alquileres de Corta Duración y Temporada en España (Julio 2025)
A partir del 1 de julio de 2025 entra en vigor un nuevo marco jurídico que afecta a todos los alquileres de corta duración y contratos de temporada. El objetivo es mejorar la transparencia, combatir el fraude y evitar que se encubran alquileres de vivienda habitual sin las garantías legales.
¿Qué cambia desde el 1 de julio 2025?
Estos son los cuatro pilares de la reforma:
- Registro estatal obligatorio (NRA/NRUA) para contratos de corta duración y temporada publicados en plataformas transaccionales (las que permiten reservar y pagar online).
- Justificación documental del carácter temporal (trabajo, estudios, tratamientos médicos…).
- Inscripción telemática en la Ventanilla Única Digital gestionada por el Ministerio de Vivienda.
- Sanciones que pueden llegar a 500 000 € y retirada automática de anuncios en 48 h en caso de incumplimiento.
Tabla: ¿Cuándo es obligatorio el NRA/NRUA?
| Escenario | ¿Reserva y pago online? | Duración | ¿NRA/NRUA necesario? |
|---|---|---|---|
| Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia… | Sí | ≤ 31 días | Sí, obligatorio |
| Web propia con motor de reserva y TPV | Sí | ≤ 31 días | Sí, obligatorio |
| Idealista, Fotocasa, Milanuncios… (solo anuncio) | No | Cualquier plazo | No |
| Web propia sin check‑out (formulario o contacto) | No | Cualquier plazo | No |
| Contrato de temporada (1‑11 meses) publicado en plataforma transaccional | Sí | 1‑11 meses | Sí, obligatorio |
| Alquiler de larga duración (> 12 meses) en cualquier canal | — | > 12 meses | Voluntario |
Buenas prácticas vs. errores comunes
| ✔️ Sí haz | ❌ No hagas |
|---|---|
| Solicitar el NRA antes de publicar en plataformas de pago. | Publicar en Airbnb/Booking sin NRA. |
| Incluir el NRA en todos los anuncios. | Pensar que el número turístico autonómico sustituye al NRA. |
| Acreditar la causa temporal con documentación. | Usar contratos vacacionales para estancias > 31 días. |
| Informar a los propietarios sobre sanciones. | Instalar un motor de reservas en tu web sin valorar el impacto legal. |
¿Qué viviendas se ven afectadas?
- Viviendas completas o habitaciones alquiladas por un plazo limitado.
- Contratos cuya duración se vincule a una causa concreta: trabajo temporal, estudios, tratamientos médicos, etc.
- Supuestos en los que el alquiler de temporada se use para eludir un contrato de vivienda habitual.
Cualquier uso fraudulento será sancionado: el propietario debe poder demostrar la temporalidad.
Documentación obligatoria y registro, obligaciones para los arrendadores
- Justificante temporal: contrato laboral, matrícula universitaria, certificado médico…
- Inscripción en la Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda.
- Obtención del Número de Registro de Alquiler (NRA/NRUA) y su inclusión en los anuncios.
Este registro estatal único centraliza la información y facilita la detección de irregularidades.
Sanciones por incumplimiento
- Multas de 2 000 € a 500 000 € según la gravedad.
- Retirada de anuncios en 48 h por parte de las plataformas.
- Inspecciones y cruce de datos con Hacienda y ayuntamientos.
Recomendaciones para propietarios y gestores
- Consulta con asesores jurídicos/fiscales especializados.
- Utiliza contratos claros especificando duración y motivo.
- Mantén comunicación transparente con los inquilinos.
- Actualiza anuncios con el NRA y demás datos obligatorios.
- Sigue las actualizaciones legales en el BOE y el portal del Ministerio.
FAQ: NRA vs. número de registro turístico
| Concepto | Registro Turístico | NRA/NRUA |
|---|---|---|
| Finalidad | Identificar viviendas turísticas según normativa autonómica. | Registrar todos los alquileres de corta duración y temporada, turísticos o no. |
| Gestión | Comunidad autónoma. | Ministerio de Vivienda (Gobierno de España). |
| Obligatorio para | Alquileres vacacionales. | Alquileres de corta duración y temporada. |
| Uso en anuncios | Portales turísticos. | Cualquier portal: Idealista, Fotocasa, Airbnb… |
Si ya dispones de un número turístico y tu alquiler es exclusivamente vacacional, es probable que el sistema lo reconozca. Pero si haces alquileres por motivos laborales, académicos o sanitarios, necesitarás el NRA/NRUA igualmente.
¿Dónde se obtiene el NRA/NRUA?
Desde el 1 de julio 2025 mediante la Ventanilla Única Digital:
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Enlaces oficiales y útiles
- Ministerio de Vivienda
- Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Portales: Idealista, Fotocasa, Airbnb, Adaix
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