Extinción de condominio en 2026: guía práctica para divorcios, herencias y vivienda con hipoteca

Aprende qué es la extinción de condominio, cuándo conviene, pasos para hacerla en notaría, qué impuestos y gastos implica y qué ocurre si hay hipoteca. Guía clara para evitar conflictos.

La extinción de condominio (también llamada disolución de condominio) es el mecanismo por el que se disuelve la copropiedad de un inmueble: o bien uno de los copropietarios se queda con la vivienda compensando económicamente al otro, o bien se vende y se reparte el resultado según las cuotas.

En la práctica, la vía amistosa suele ser la opción más eficiente: documenta el acuerdo, evita bloqueos y reduce el desgaste y los costes frente a una solución judicial.

1. ¿Qué es una extinción de condominio?

Hablamos de condominio cuando un inmueble pertenece a varias personas en un porcentaje (por ejemplo 50/50). La extinción consiste en romper esa copropiedad para que:

• una persona se quede con el 100% (compensando al resto), o
• se venda el inmueble y se reparta el importe según cuotas.

2. ¿Cuándo conviene y cuándo no?

Suele convenir cuando existe voluntad de cerrar una etapa y evitar conflictos: divorcio, herencia con desacuerdo o bloqueo, o simplemente porque uno de los copropietarios quiere liquidez.

• Conviene si hay acuerdo en el valor del inmueble y en cómo se compensa.
• Se complica si hay desacuerdo total (valor, uso de la vivienda, ocupación, etc.). En ese caso, se suele acabar en una vía judicial.

3. Tipos: amistosa vs. forzosa (división de cosa común)

Extinción amistosa (recomendada)

Hay acuerdo entre copropietarios sobre: valor, adjudicación y compensación. Se formaliza en notaría y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Extinción forzosa (si no hay acuerdo)

Si un copropietario quiere salir y no hay acuerdo, puede iniciarse un procedimiento de división de cosa común que suele terminar en una venta forzosa (por ejemplo, subasta), con menor control del resultado y riesgo de pérdida de valor.

4. Pasos para hacerla (guía práctica)

• 1) Aclarar cuotas y situación registral: quién es titular y en qué porcentaje.
• 2) Valorar el inmueble: tasación o valoración realista (comparables + estado + zona).
• 3) Pactar la compensación: cuánto paga quien se queda el 100% y cómo se paga.
• 4) Preparar documentación: DNI, escrituras, medios de pago, (y si aplica) datos de hipoteca.
• 5) Firma en notaría: escritura de extinción de condominio.
• 6) Registro: inscribir el cambio para blindar la seguridad jurídica.

5. Impuestos y gastos: lo que debes tener en cuenta

La fiscalidad depende del caso concreto (cuotas, si hay exceso de adjudicación, valor de adquisición, etc.). En términos generales, en una extinción de condominio se suelen considerar:

• Gastos de notaría, registro y gestoría (si se utiliza).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados), con excepciones o tratamientos específicos en supuestos como divorcios o herencias, según el caso y normativa aplicable.
• IRPF: puede existir ganancia patrimonial si el valor se actualiza y se obtiene un ingreso por la cesión de la cuota (depende del caso).
• Plusvalía municipal: no siempre aplica; hay supuestos en los que la operación no está sujeta, según la configuración y el hecho imponible.

Recomendación práctica: antes de firmar, revisa con un profesional el “mapa” de costes (notaría/registro/impuestos) para evitar sorpresas. Una buena planificación suele ahorrar dinero y tiempo.

6. ¿Qué pasa si hay hipoteca?

Si la vivienda tiene hipoteca y uno se queda el 100%, el banco debe aceptar el cambio de deudor (por ejemplo, mediante novación) para que la otra parte deje de responder del préstamo. Si se vende, lo habitual es cancelar la hipoteca con el precio obtenido (salvo pactos distintos).

• Si te quedas el inmueble: negociación con el banco y análisis de solvencia.
• Si se vende: coordinación para cancelación registral del préstamo.

7. Casos frecuentes: hermanos y cónyuges

Entre hermanos (herencia)

Muy común cuando varios herederos reciben una vivienda. Si uno quiere quedársela, puede compensar al resto mediante extinción de condominio (si hay acuerdo). Si no lo hay, puede terminar en una división de cosa común.

Entre cónyuges (divorcio o separación)

En separaciones, es habitual acordar que uno se adjudique la vivienda compensando al otro. La clave está en documentarlo correctamente y resolver la parte hipotecaria para evitar responsabilidades futuras.

8. Preguntas frecuentes