El índice de referencia para actualizar el alquiler (IRAV) cumple un año: ¿ha funcionado realmente?

El IRAV cumple su primer año en vigor con descensos puntuales y un objetivo claro: moderar subidas. Analizamos el impacto real en propietarios e inquilinos y qué esperar en 2026.

La actualización anual del alquiler es uno de los puntos más sensibles en cualquier contrato. Afecta al presupuesto de los inquilinos, a la rentabilidad de los propietarios y, en última instancia, a la estabilidad del mercado. Por eso, el hecho de que el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) cumpla un año es una buena oportunidad para hacer balance: qué pretendía resolver, qué ha cambiado en la práctica y qué efectos colaterales puede estar generando.

Importante: el índice afecta a la revisión de la renta si el contrato contempla actualización anual. No sustituye una negociación inicial, ni arregla por sí solo el problema de oferta en zonas tensionadas.

1. Qué es el IRAV y por qué se creó

El IRAV es el índice que se utiliza como referencia para actualizar la renta del alquiler en contratos de vivienda habitual cuando llega la revisión anual. Nace para sustituir al IPC como referencia automática, especialmente tras periodos de inflación alta que provocaban revisiones difíciles de asumir para muchas familias.

En términos de política pública, la lógica es sencilla: si el alquiler se actualiza siempre con un indicador muy volátil, la renta puede subir con fuerza de un año para otro. El IRAV intenta introducir una referencia más “suavizada” y específica para vivienda, reduciendo la probabilidad de picos.

La publicación oficial del índice puede consultarse en el organismo competente en estadísticas, a través del Instituto Nacional de Estadística (INE).

2. Cómo funciona la actualización con el índice

La mecánica práctica es la que realmente importa a propietarios e inquilinos. En la mayoría de contratos de vivienda habitual se pacta una actualización anual. Si existe esa cláusula, la renta puede revisarse en la fecha indicada, aplicando el porcentaje correspondiente.

• Se aplica sobre la renta vigente, no sobre el precio del mercado.
• Es una revisión periódica, normalmente anual, según contrato.
• Requiere comunicación: conviene notificar la actualización de manera clara y con cálculo transparente.

Si quieres ver una explicación paso a paso, con ejemplos y consideraciones de contrato, aquí tienes nuestra guía específica: IRAV: índice de actualización del alquiler, cómo funciona.

3. Un año después: qué ha cambiado en la práctica

El primer año del IRAV ha tenido un efecto principal: contener algunas revisiones anuales que, en un escenario de IPC alto, habrían subido más. Esto ha aportado previsibilidad a muchos inquilinos y ha reducido conflictos en revisiones.

Sin embargo, conviene separar dos realidades: la actualización del alquiler en contratos vigentes y el precio de entrada (los nuevos contratos). El IRAV opera sobre lo primero. En lo segundo, el mercado sigue siendo muy sensible a oferta y demanda.

Por eso, aunque el índice pueda moderar revisiones, el usuario que busca piso hoy compite por un stock limitado. Esa presión la analizamos en profundidad aquí: la competencia por encontrar vivienda en alquiler.

4. Impacto en propietarios: rentabilidad y decisiones

Para el propietario, el alquiler es un activo que debe cubrir costes (comunidad, seguros, IBI, mantenimiento, reparaciones) y ofrecer una rentabilidad razonable. Cuando la actualización anual queda por debajo del ritmo al que suben algunos costes, aparece la sensación de pérdida de margen.

Esto no significa que el IRAV sea “malo” por sí mismo. Significa que, si la rentabilidad se estrecha, algunos propietarios toman decisiones: mantener el alquiler, cambiar de estrategia o incluso vender. En ciertos mercados, esta dinámica puede influir en la oferta disponible.

La actualización anual es solo una parte del sistema. El verdadero equilibrio del mercado se logra cuando hay oferta suficiente y reglas claras para ambas partes.

Además, el propietario debe tener en cuenta un punto clave: la gestión de incidencias. Reparaciones, obras y responsabilidades entre arrendador e inquilino siguen siendo fuente habitual de conflicto. En Adaix lo tratamos aquí: obras y reparaciones en una vivienda de alquiler.

5. Impacto en inquilinos: estabilidad y acceso

Desde el punto de vista del inquilino, la ventaja principal del IRAV es la estabilidad. Una actualización más moderada facilita planificación del presupuesto, reduce incertidumbre y minimiza tensiones durante la vigencia del contrato.

Pero el gran problema para muchos inquilinos no es la actualización anual, sino el acceso inicial: encontrar vivienda, superar filtros, aportar garantías y asumir precios de entrada altos. Cuando hay mucha competencia, la contención del IRAV en contratos antiguos no ayuda a quien entra nuevo al mercado.

En este contexto, es clave firmar con seguridad y conocer la letra pequeña: duración, actualización, fianza, suministros, inventario, reparaciones y condiciones de renovación. Si vas a alquilar, te recomendamos esta guía práctica: qué debes tener en cuenta al alquilar un piso.

6. El punto crítico: el precio de los nuevos contratos

Este es el punto que explica por qué, pese al IRAV, el mercado puede seguir tensionado: el índice regula actualizaciones, pero no fija el precio inicial (salvo supuestos concretos vinculados a normativa y zonas declaradas como tensionadas).

En la práctica, si la oferta es baja y la demanda alta, los precios de salida tienden a subir. Esto puede generar una “brecha” entre contratos antiguos (con rentas más contenidas y revisiones moderadas) y contratos nuevos (más caros desde el inicio).

A ello se suma un factor muy relevante: el riesgo de impago y la percepción de inseguridad jurídica. Cuando el propietario teme impagos o procesos largos, se vuelve más exigente con garantías o reduce la oferta. Sobre este tema, es útil conocer las medidas y cambios normativos que han ido apareciendo: nuevo Real Decreto contra los impagos de alquiler.

7. Recomendaciones para 2026

Para propietarios

• Revisar el contrato y confirmar la cláusula de actualización y la fecha exacta de revisión.
• Comunicar la subida con antelación, por escrito y con cálculo transparente.
• Documentar incidencias y reparaciones para evitar conflictos.
• Tomar decisiones con datos locales: el impacto real depende del mercado de cada zona.

Para inquilinos

• Entender la actualización y pedir que quede clara en el contrato.
• Planificar revisiones con margen (presupuesto anual y escenarios).
• Negociar condiciones si el inmueble requiere mejoras o hay compromisos de mantenimiento.
• Valorar estabilidad: un buen contrato y una relación correcta con el propietario son un activo.

En Adaix recomendamos siempre analizar la operación con enfoque global: renta inicial + actualización + costes + obligaciones + estado real del inmueble.

8. Preguntas frecuentes