Ley de Vivienda 2023 (Real Decreto-Ley 12/2023): Garantizando el derecho a la vivienda y protegiendo a los vulnerables

A continuación le facilitamos un resumen de la Ley de Vivienda (Real Decreto-Ley 12/2023) ha sido promulgada con el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda y proteger a aquellos en situación de vulnerabilidad económica y social. Esta ley introduce una serie de cambios importantes en el marco legal de los desahucios, los contratos de arrendamiento y otros aspectos relacionados con la vivienda. A continuación, se presentan los puntos más destacados de esta nueva legislación:

Es fundamental revisar el Boletín Oficial del Estado (BOE) para entender completamente la Ley de Vivienda (Real Decreto-Ley 12/2023). Aunque hemos tratado de proporcionar un resumen detallado, la complejidad de la legislación requiere un análisis profundo de su texto oficial. Por eso, te invitamos a descargar y leer la versión completa de la ley publicada en el BOE (núm. 124, de 25 de mayo de 2023) para asegurarte de tener una comprensión precisa y completa de esta nueva ley.

• Descargar el: BOE» núm. 124, de 25 de mayo de 2023

Ley de vivienda 2023 Situación de vulnerabilidad económica:

La ley establece que el tribunal encargado de evaluar la situación de vulnerabilidad económica en los casos de desahucio por falta de pago puede considerar ciertos factores. Si el importe de la renta más los suministros básicos (electricidad, gas, agua y telecomunicaciones) supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar y los ingresos totales no alcanzan ciertos límites, se considerará la situación de vulnerabilidad económica.

Incremento de límites en situaciones de vulnerabilidad económica:

Se establece que los límites para apreciar la vulnerabilidad económica se incrementarán en función de ciertos factores. Por ejemplo, si hay hijos a cargo en la unidad familiar, se añadirá un incremento de 0,3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) por cada hijo. En el caso de unidades familiares monoparentales o hijos con discapacidad igual o superior al 33%, el incremento será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo. También se prevén incrementos adicionales por personas mayores de 65 años o en situación de dependencia.

Simplificación del procedimiento de ejecución de desahucio:

La ley simplifica el procedimiento de ejecución de desahucio por falta de pago. Ahora, la solicitud de ejecución presentada en la demanda de desahucio será suficiente para proceder al lanzamiento sin necesidad de trámites adicionales, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.

Plazo de espera previo al lanzamiento en casos de vivienda habitual:

En el caso de desahucios de vivienda habitual, se establece un plazo de espera previo al lanzamiento. Antes de proceder al desalojo, se deben cumplir los trámites establecidos en los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441 de la ley. Estos trámites buscan proteger a los ocupantes de la vivienda y garantizar que se tomen medidas adecuadas antes de proceder al desalojo.

Subasta de bienes inmuebles:

La ley introduce un nuevo artículo sobre la subasta de bienes inmuebles. En caso de que el bien subastado sea la vivienda habitual del deudor y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda, se debe acreditar la situación de vulnerabilidad económica del ejecutado antes de iniciar el proceso de ejecución. Se establecen requisitos específicos para esta acreditación, como la presentación de documentos emitidos por los servicios competentes de las Administraciones autonómicas y locales.

Ejecución de resoluciones de desahucio por falta de pago:

La ley establece que no se aplicará el plazo de espera legal en la ejecución de resoluciones de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas. Sin embargo, en el caso de vivienda habitual, antes del lanzamiento se deben haber realizado los trámites correspondientes establecidos en el artículo 441 de la ley.

Posesión judicial y ocupantes del inmueble:

Se introducen modificaciones en el artículo 675 de la ley en relación con la posesión judicial y los ocupantes del inmueble. Se establece que si el inmueble está ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará el lanzamiento si el Tribunal ha resuelto que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar sus derechos en el juicio correspondiente.

Documentación requerida en ejecuciones hipotecarias:

El artículo 685 de la ley se modifica para establecer los documentos que deben acompañar a la demanda de ejecución hipotecaria. Se requerirá la aportación de títulos de crédito y otros documentos pertinentes, así como la indicación de si la vivienda constituye la residencia habitual del deudor y si el acreedor es un gran tenedor de vivienda. Además, se establecen requisitos para acreditar la situación de vulnerabilidad económica del deudor.

Plazo de desalojo en caso de vivienda habitual:

En el caso de viviendas habituales, se establece un plazo de desalojo de un mes para el arrendatario una vez que se le haya concedido la posesión judicial. Este plazo puede ser prorrogado por un mes adicional en casos justificados.

Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta:

La ley introduce una limitación a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. Durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor de la ley y el 31 de diciembre de 2023, la persona arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento de la renta, con ciertos límites dependiendo de si el arrendador es un gran tenedor de vivienda o no. Esta limitación también se aplica en el periodo entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024.

Zonas tensionadas:

La ley establece que los ayuntamientos podrán declarar determinadas zonas de su territorio como “zonas tensionadas” debido a la escasez de vivienda. Esta declaración permite adoptar medidas excepcionales para regular los precios y condiciones de los contratos de arrendamiento en esas áreas, con el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda a precios asequibles.

Estas medidas pueden incluir la limitación de la cuantía de la renta, la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento, la limitación de las garantías adicionales o la ampliación de los plazos de pre-aviso para la finalización del contrato. La finalidad es evitar situaciones de desplazamiento forzoso de los residentes debido a los incrementos abusivos de los precios del alquiler.

Grandes tenedores de vivienda:

La ley define a los “grandes tenedores de vivienda” como aquellas personas físicas o jurídicas que posean un número de viviendas superior a un límite establecido por cada comunidad autónoma. Estos grandes tenedores deben cumplir con una serie de requisitos adicionales en el marco de los contratos de arrendamiento.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, se establecen limitaciones específicas en relación con la actualización anual de la renta. El incremento de la renta no podrá exceder el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Esta limitación también se aplica en el caso de que el inmueble constituya la vivienda habitual del arrendatario.

Además, se establecen obligaciones para los grandes tenedores en relación con la situación de vulnerabilidad económica de los arrendatarios. En casos en los que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, el arrendador deberá someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas. Este proceso tiene como objetivo analizar las circunstancias de ambas partes y las posibles ayudas y subvenciones disponibles en materia de vivienda.

Es importante tener en cuenta que esta es solo una descripción general de los puntos clave de la Ley de Vivienda (Real Decreto-Ley 12/2023). Para obtener una comprensión completa de la legislación y sus implicaciones, se recomienda consultar el texto completo de la ley y buscar asesoramiento legal en caso de dudas o situaciones específicas.

En resumen, la Ley de Vivienda (Real Decreto-Ley 12/2023) introduce medidas para limitar las subidas abusivas de alquiler, proteger a los inquilinos vulnerables, agilizar los procedimientos de desahucio, regular las subastas de bienes inmuebles, establecer limitaciones en la actualización de las rentas, definir las zonas tensionadas y regular a los grandes tenedores de vivienda. Estas disposiciones tienen como objetivo garantizar el acceso a una vivienda adecuada y proteger los derechos de los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica.

Entendemos que el nuevo Real Decreto-Ley 12/2023 puede resultar complejo. En Adaix, nuestros agentes están aquí para ayudarte a entender y navegar a través de estas nuevas regulaciones. Ofrecemos asesoramiento y gestión completa del alquiler de tu vivienda, asegurándonos de que todo se haga en pleno cumplimiento de la ley y en las mejores condiciones posibles.

Entendemos que garantizar el derecho a la vivienda y proteger a los más vulnerables son principios fundamentales en el marco de la legislación de vivienda. Por ello, nos comprometemos a brindar un servicio integral y cuidadoso, siempre con los intereses de nuestros clientes en mente.

Si estás pensando en alquilar tu vivienda o si tienes dudas sobre las implicaciones de la nueva Ley de Vivienda, no dudes en contactar a los agentes Adaix. Estamos aquí para ayudarte.