Ley de Vivienda y zonas tensionadas: la regulación ya marca el mercado

Análisis del impacto de la Ley de Vivienda tras declarar nuevas zonas tensionadas en España. Regulación del alquiler, efectos reales y desafíos del mercado

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha destacado que la Ley por el Derecho a la Vivienda está empezando a surtir efecto tras la reciente designación de nuevas zonas tensionadas como A Coruña, San Sebastián y múltiples municipios navarros, que se suman a las áreas ya reguladas.

1. ¿Qué implica declarar una zona tensionada?

Se considera zona tensionada aquella donde el alquiler o hipoteca supera el 30 % de los ingresos medios del hogar, o sus precios han crecido varios puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. En estas zonas se aplican:

• Límites en las subidas de nuevos contratos.
• Índice estatal de referencia de precios de alquiler.
• Incentivos fiscales para propietarios que rebajen el alquiler.
• Planes de expansión de vivienda pública en plazo máximo de tres años.

Más información sobre estas normas puedes verla en informes como el de Clave Inmueble o en el mapa oficial del Ministerio SERPAVI.

2. Ciudades recientemente incorporadas

Los municipios incluidos oficialmente a 29 de julio de 2025 abarcan:

• A Coruña, primera capital del PP en sumarse.
• San Sebastián y otros municipios del País Vasco como Galdakao.
• Navarra, con 21 municipios incluyendo Pamplona, Tudela, Burlada, Estella-Lizarra o Tafalla, según datos oficiales del Ministerio.

3. Impacto real: datos de oferta, demanda y precio

Según el Ministerio de Vivienda, más de 8,28 millones de personas residen ya en zonas tensionadas en España.

El Observatorio del Alquiler indica que en Cataluña, donde la normativa ya lleva un año aplicada, los alquileres han bajado un 3,7 % en zonas tensionadas y un 6,4 % en Barcelona capital. Sin embargo, la oferta ha caído hasta un 17 %, lo que, de forma paradójica, ha disparado la presión de contactos por inmueble ([Observatorio del Alquiler](https://observatoriodelalquiler.org/un-ano-de-zonas-tensionadas-sus-efectos-en-el-mercado-del-alquiler/)).

4. ¿Ventajas reales?

4.1 Para inquilinos

Menores subidas y mayor estabilidad al renovar contrato, protección adicional para familias vulnerables. Además, los pequeños propietarios que reducen la renta pueden deducir hasta el 90 % en IRPF.

4.2 Para propietarios responsables

Las zonas tensionadas garantizan una mayor predictibilidad contractual y fiscal, especialmente para pequeños tenedores que ofrecen alquileres sociales o moderados.

5. ¿Y los riesgos?

El control de rentas ha provocado que algunos propietarios prefieran retirar sus inmuebles del parque de alquiler, reduciendo la oferta disponible. Según un análisis del Centro Ruth Richardson, España lidera la crisis del alquiler en Europa con un gran número de hogares destinar el 40 % o más de sus ingresos justos al alquiler.

6. Próximas zonas y medidas complementarias

Se prevé sumar ciudades como Santiago de Compostela y más municipios del País Vasco y Asturias. Además, el Plan Estatal de Vivienda 2026‑2030 dedicará un 40 % de presupuesto a vivienda pública y colaborará con Sepes para suelo en zonas tensionadas.

7. Recomendaciones para profesionales y particulares

• Infórmate sobre el índice de precios de referencia vigente en tu zona.
• Evalúa el perfil de propietario (gran tenedor o pequeño) y sus obligaciones.
• Si alquilas en zona tensionada, adapta contratos y precios según normativa.
• Para asesoramiento especializado, visita adaix.es.

8. Conclusión

La expansión de zonas tensionadas muestra que la Ley de Vivienda ya empieza a tener efectos reales sobre el precio del alquiler y las dinámicas del mercado. A pesar de las críticas por la caída de la oferta, los primeros resultados en Cataluña y otras zonas confirman su utilidad. Si necesitas ayuda para adaptarte a este nuevo contexto regulatorio, en adaix.es te ofrecemos asesoramiento profesional y actualizado.

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