Nueva Ley de Vivienda 2023: Impacto y Cambios en el Mercado de Alquiler en España”

Implicaciones de la nueva regulación de alquiler

La nueva ley, sin lugar a dudas, pone mucho énfasis en permitir a las comunidades y ayuntamientos identificar áreas de mercado tensionado, y en estas, aplicar restricciones a los precios de alquiler. Para que un área sea considerada tensionada, debe cumplir al menos uno de los siguientes criterios: el costo promedio del alquiler más los suministros básicos debe superar el 30% de los ingresos medios de los hogares, o el precio de compra o alquiler de viviendas debe haber aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los últimos cinco años.

Dentro de estas zonas tensionadas, las restricciones de precios variarán según si el propietario del piso es un gran tenedor aquel que posee más de diez propiedades, un número que puede reducirse a cinco si el municipio así lo decide o si, por el contrario, posee menos de diez o cinco propiedades. 

Los propietarios con más propiedades tendrán los precios más regulados: cuando hagan nuevos contratos de alquiler en estas áreas, estos grandes propietarios estarán obligados a reducir los precios hasta un límite máximo establecido por el Ministerio de Transportes.

Cuando el propietario sea un gran tenedor en una zona tensionada o la vivienda sea nueva en el mercado, la renta no podrá exceder el límite máximo establecido por el sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, para los pequeños propietarios, el precio del alquiler no podrá ser superior al del contrato anterior más un porcentaje (2% en 2023, 3% en 2024 y un nuevo índice aún por determinar a partir de 2025). 

En lo que respecta a las propiedades nuevas en zonas no tensionadas, tanto los grandes como los pequeños propietarios podrán establecer el precio de alquiler que consideren adecuado.

Los pequeños propietarios que alquilen una vivienda por primera vez también estarán sujetos a este límite, pero los que ya estén alquilando tendrán una regulación más flexible. En esencia, estos propietarios no podrán aumentar el precio cuando cambien de inquilino y firmen un nuevo contrato a menos que realicen obras de rehabilitación o mejora que les hayan costado al menos el 10% del valor de compra de la propiedad. Sólo en tal caso podrán aplicar un aumento del 10% con respecto a la renta a la que alquilaban anteriormente la vivienda.

Para evitar malas prácticas, también estará prohibido incrementar las cuotas de alquiler más allá de lo estipulado obligando a los inquilinos a asumir los costos de la comunidad o el pago de tasas municipales.

Subidas anuales no sujetas al IPC

Una de las novedades significativas de la ley tiene que ver con la actualización anual de las cuotas del alquiler. Hasta ahora, durante los cinco años de duración del contrato, el propietario tenía derecho a incrementar el precio anualmente en el mismo porcentaje que el IPC aumentaba. Sin embargo, a partir de 2025, la nueva ley establecerará un nuevo índice que reemplazará la inflación al limitar el aumento anual de las cuotas de alquiler. El gobierno y sus socios parlamentarios aún deben acordar la fórmula específica que se implementará. Hasta ese año, la normativa actual continuará en vigor, aunque se extenderá al resto de 2023 el límite actual del 2% para estas actualizaciones, establecido hace unos meses en el decreto de medidas urgentes para la guerra en Ucrania. En 2024, se aplicará un tope del 3%, independientemente del nivel de inflación. Los propietarios no podrán aumentar el precio de sus contratos ya en vigor por encima de estos porcentajes.

Más deducciones fiscales para propietarios

Los propietarios de viviendas en alquiler también podrían beneficiarse de la nueva ley de vivienda, siempre y cuando cumplan con las condiciones para acceder a los nuevos incentivos fiscales. Actualmente, los arrendadores pueden deducir en el pago del IRPF un 60% de la cantidad que cobran al inquilino, y en general, esa cantidad se reducirá al 50% en las zonas tensionadas con el nuevo texto.

Sin embargo, dependiendo de los precios que establezcan para sus propiedades en alquiler en zonas tensionadas, estas deducciones pueden casi duplicarse. La deducción fiscal aumentará hasta el 90% si el propietario reduce el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior; y hasta el 70% si alquila una nueva vivienda a un joven de entre 18 y 35 años o si la alquila al gobierno para que, a su vez, la arriende como alquiler social.

Este aspecto de la ley no entrará en vigor inmediatamente, sino a partir del 1 de enero de 2024, manteniéndose el actual sistema de incentivos fiscales durante todo el resto del año en curso.

Penalizaciones fiscales a las viviendas desocupadas

El contrapunto a los incentivos fiscales son las penalizaciones que enfrentarán los propietarios de viviendas desocupadas. La nueva ley de vivienda permitirá a los ayuntamientos penalizar económicamente a aquellos que mantengan sus propiedades desocupadas, con el objetivo de incentivar que se pongan en el mercado, aunque la decisión final será de los ayuntamientos. Esta penalización se implementará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%. Se considerará que una propiedad está “permanentemente desocupada” cuando permanezca vacía “de forma continuada y sin causa justificada por un período superior a dos años”, siempre que su propietario posea cuatro o más viviendas.

Si la propiedad ha estado vacía durante dos años, el recargo en el IBI puede llegar hasta el 50%, mientras que puede ser “hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el período de desocupación sea superior a tres años”, según el anteproyecto de ley. Además, los ayuntamientos pueden aumentar el recargo correspondiente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales es decir, hasta el 150% en el caso de propiedades pertenecientes a grandes tenedores. Los ayuntamientos podrán decidir qué propiedades están vacías y cuánto cobrarán por ello.

La ley también prevé la posibilidad de que los ayuntamientos y las comunidades autónomas expropien temporalmente el uso de las viviendas que hayan estado desocupadas durante más de dos años en áreas de mercado tensionado.

Sin embargo, para evitar situaciones de abuso, la ley establece una serie de excepciones que permitirán a los propietarios justificar la desocupación de sus viviendas, como el hecho de que el propietario esté buscando un inquilino o esté realizando reformas.

Incentivos para el alquiler social

La nueva ley también incluye medidas para promover el alquiler social. Los grandes tenedores estarán obligados a destinar un porcentaje de su cartera de propiedades a este tipo de alquiler. Además, los ayuntamientos podrán reservar hasta el 30% de las nuevas viviendas que se construyan o se renueven en su territorio para alquiler social. Este porcentaje podrá aumentar hasta el 50% en áreas de mercado tensionado.

En resumen, esta ley tiene un fuerte enfoque en la regulación del precio de los alquileres, especialmente en las áreas de mercado tensionado, y busca promover el alquiler social. Sin embargo, también incluye incentivos para los propietarios que alquilen sus propiedades a precios razonables y penaliza a aquellos que mantengan sus propiedades vacías sin justificación. Aunque la ley puede ser un paso en la dirección correcta para abordar el problema de la vivienda en España, su éxito dependerá en última instancia de su implementación y del comportamiento del mercado inmobiliario en general.

Honorarios del profesional inmobiliario

Además, la legislación más reciente redefine quién se hará cargo de los honorarios del profesional inmobiliario. Tradicionalmente, los nuevos inquilinos a menudo se encontraban asumiendo estos costos. Sin embargo, la nueva ley de vivienda establece claramente que el propietario, al ser quien contrata los servicios de la inmobiliaria para alquilar su propiedad, será responsable de cubrir los honorarios correspondientes de la agencia.

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