Obras y reparaciones en una vivienda de alquiler
Obras y reparaciones en una vivienda de alquiler

Obras y reparaciones en una vivienda de alquiler: ¿Qué puede hacer cada parte?

Descubre quién debe asumir las reparaciones y obras en una vivienda de alquiler. Guía clara para propietarios e inquilinos con normativa y consejos prácticos

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, tanto el propietario como el inquilino adquieren derechos y obligaciones que van más allá del simple pago mensual de la renta. Uno de los temas que más dudas genera es el de las reparaciones y obras en la vivienda alquilada: ¿quién debe hacerse cargo? ¿Qué reparaciones son responsabilidad del propietario? ¿Cuáles corresponden al inquilino? En este artículo analizamos la normativa vigente, casos prácticos y recomendaciones para evitar conflictos.

Marco legal: lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la mayoría de los aspectos relacionados con los contratos de alquiler en España. Según esta ley, el arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el arrendatario debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano.

Responsabilidad del propietario

El propietario debe asegurar que la vivienda alquilada sea habitable y cumpla con las condiciones mínimas de seguridad y salubridad. Algunas reparaciones y obras que recaen sobre él son:

  • Arreglo de instalaciones básicas como agua, electricidad y gas.
  • Sustitución de electrodomésticos incluidos en el contrato si dejan de funcionar por desgaste natural.
  • Reparación de humedades o filtraciones que afecten a la estructura de la vivienda.
  • Obras necesarias para garantizar la seguridad del inmueble (por ejemplo, reforzar una barandilla defectuosa).

En ningún caso, el propietario puede repercutir estos gastos al inquilino, siempre que no se trate de daños provocados por un mal uso.

Responsabilidad del inquilino

El inquilino, por su parte, debe cuidar la vivienda como si fuera propia y responder de los daños que ocasione de forma directa o indirecta. Sus responsabilidades incluyen:

  • Pequeñas reparaciones por uso ordinario: cambiar bombillas, arreglar enchufes sueltos, sustituir grifos o reparar persianas.
  • Mantenimiento básico de electrodomésticos para garantizar su correcto funcionamiento.
  • Asumir los daños provocados por descuido o mal uso de la vivienda.

Si el inquilino desea realizar obras de mejora o modificaciones que alteren la configuración de la vivienda (derribar un tabique, cambiar el suelo, pintar con colores intensos), debe contar con la autorización expresa y por escrito del arrendador.

Reparaciones urgentes

Existen situaciones en las que la vivienda requiere una reparación inmediata, como una fuga de agua o un fallo eléctrico que impide el uso normal del inmueble. En estos casos, el inquilino puede encargar la reparación directamente para evitar daños mayores, pero deberá notificarlo cuanto antes al propietario y solicitar el reembolso de los gastos. Es recomendable guardar siempre facturas y justificantes.

Consejos prácticos para evitar conflictos

  • Revisar el contrato: incluir cláusulas claras sobre quién asume cada tipo de reparación puede evitar malentendidos.
  • Comunicación constante: informar al propietario de cualquier incidencia en cuanto aparezca.
  • Documentar las reparaciones: fotografías y presupuestos son útiles para demostrar la necesidad y urgencia de la obra.
  • Seguro de hogar: contar con una póliza puede cubrir ciertos daños y proteger tanto al arrendador como al arrendatario.

Casos habituales de duda

Electrodomésticos

Si el frigorífico incluido en el contrato se estropea por antigüedad, el propietario debe sustituirlo. Pero si el daño se produce por un mal uso, el coste corresponde al inquilino.

Pintura de paredes

El arrendador debe entregar la vivienda en buen estado, generalmente recién pintada. El inquilino puede pintar durante su estancia, pero al finalizar el contrato podría tener que devolver la vivienda en su color original.

Instalaciones de agua y gas

Las reparaciones derivadas de averías estructurales (fugas, roturas de tuberías principales) corresponden al propietario. El inquilino solo asume pequeñas reparaciones por desgaste de grifos, juntas o llaves de paso.

Conclusión

Conocer las responsabilidades de cada parte es fundamental para una convivencia pacífica y evitar conflictos legales. Tanto propietarios como inquilinos deben actuar con responsabilidad y transparencia, cumpliendo lo pactado en el contrato y la normativa vigente.

En Adaix contamos con amplia experiencia en la gestión de viviendas de alquiler. Nuestro equipo puede ayudarte a redactar contratos claros, resolver dudas legales y facilitar la relación entre arrendadores e inquilinos.

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