Subida del IPC y nueva normativa: cómo afectan los alquileres en 2025/2026
Descubre cómo la subida del IPC y el nuevo índice de referencia (IRAV) modifican la actualización de los alquileres en 2025/2026. Guía para propietarios e inquilinos
La relación entre el **IPC** (Índice de Precios de Consumo) y los alquileres ha estado presente durante años en el mercado inmobiliario español. Hasta ahora, muchos contratos utilizaban el IPC como referencia para actualizar la renta anualmente. Pero desde 2025, la normativa cambió y entra en juego un nuevo sistema de referencia más estable: el **IRAV** (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). En este artículo analizaremos cómo impacta esta transición en los contratos vigentes y nuevos, qué diferencias tienen los inquilinos y propietarios, y qué pasos seguir en 2025/2026.
De la actualización por IPC al nuevo índice IRAV
Durante décadas, el IPC fue la herramienta habitual para ajustar las rentas de los contratos de alquiler en función de la inflación oficial. Sin embargo, cuando la inflación alcanzó niveles elevados entre 2022 y 2023, el Gobierno aprobó una normativa que limitaba las subidas al 2 % en 2022 y al 3 % en 2024.
Con la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), se creó la figura del IRAV, que sustituye al IPC como referencia en muchos contratos a partir de 2025.
El IRAV se calcula combinando elementos del IPC general y de la inflación subyacente, junto con ajustes técnicos para moderar oscilaciones bruscas.
¿A qué contratos le afecta el IRAV?
No todos los contratos se rigen automáticamente por el IRAV. Sus efectos dependen de cuándo se firmó el contrato y de las cláusulas pactadas:
- Para contratos firmados **a partir del 26 de mayo de 2023** (fecha de aprobación de la Ley de Vivienda), la actualización de la renta debe realizarse conforme al IRAV, incluso si el contrato trae cláusula de revisión por IPC.
- Para contratos anteriores a esa fecha, si ya contenían una cláusula de actualización por IPC (o por otro índice legalmente válido), pueden seguir aplicándose esas condiciones salvo que ambas partes acuerden modificarlo.
- Si un contrato no establece cláusula de actualización, no se puede imponer una subida automática simplemente por existir inflación o nuevo índice.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2025 según el IRAV?
El IRAV marca un límite máximo de subida para las rentas en 2025. Por ejemplo:
- Para contratos nuevos o renovaciones bajo la nueva normativa, se publicó que el IRAV era del **2,08 % interanual** en febrero de 2025, frente a una inflación más alta.
- El IRAV pudo alcanzar el **2,19 %** como tope máximo para actualizaciones en algunos momentos de 2025.
- Antes de 2025, para los contratos afectados por la normativa de 2024, la subida estaba limitada al 3 %.
Como quedó patente, con IRAV las subidas serán más contenidas y previsibles que con IPC en escenarios de inflación alta.
Repercusiones para inquilinos y propietarios
Para el inquilino
El nuevo sistema genera mayor certidumbre. Las rentas subirán conforme a un índice oficial y moderado, evitando saltos abruptos ligados a inflación externa. Esto protege el poder adquisitivo del inquilino y reduce el riesgo de impagos o conflictos. Además, para viviendas situadas en zonas tensionadas, algunas comunidades autónomas pueden imponer límites adicionales al alza.
Para el propietario
Los arrendadores pierden el respaldo pleno que tenía el IPC en años de alta inflación. Si la inflación supera el IRAV, no podrán repercutir esa diferencia en la renta. Eso implica una
menor revalorización real de su patrimonio arrendado. Algunos propietarios podrían sentirse desincentivados para renovar o mantener viviendas en alquiler.
Aspectos prácticos para aplicar la actualización 2025/2026
- Consultar el índice oficial: el IRAV lo publica el INE mensualmente.
- Avisar con antelación: el arrendador debe comunicar por escrito al inquilino la subida propuesta con tiempo suficiente para que pueda revisarla.
- Aplicar solo una vez al año: la actualización de renta solo es válida una vez cada periodo anual completo del contrato.
- Revisar el contrato existente: si indica expresamente IPC, habrá que analizar si puede modificarse mediante acuerdo mutuo.
- Recurrir a asesoramiento legal o inmobiliario: especialmente en contratos antiguos o con cláusulas ambiguas.
Qué esperar hacia 2026
Para 2026 y siguientes años, es probable que el IRAV siga siendo la norma. Su formulación será revisada periódicamente para ajustarse a la realidad económica, inflación y capacidad adquisitiva de hogares. También podría acompañarse de ajustes adicionales en zonas tensionadas, nuevos incentivos públicos o reformas legales adicionales. Es un escenario en evolución.
Conclusión
La subida del IPC sigue siendo significativa como indicador económico general, pero ya no es la referencia automática para actualizar los alquileres en muchos contratos dentro del marco legal vigente desde 2025. El IRAV ha entrado en escena para moderar las actualizaciones y ofrecer una base más estable y regulada. Tanto inquilinos como propietarios deben adaptarse: los primeros ganan previsibilidad, los segundos deben asumir límites más estrictos.
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