Venta de inmueble por una sociedad: impuestos y obligaciones fiscales

Guía fiscal clara sobre cómo tributa la venta de inmueble por una sociedad: Impuesto sobre Sociedades, IVA/ITP, plusvalía municipal y consejos para planificarla eficientemente.

Cuando una sociedad vende un inmueble, la tributación difiere completamente de la de una persona física. En lugar de IRPF, se aplica el Impuesto sobre Sociedades, y puede haber IVA o ITP, sumado a la plusvalía municipal y otros gastos. En este post explicamos cada paso: qué impuestos se pagan, cómo calcularlos y cómo planificar adecuadamente.

1. Impuesto sobre Sociedades: núcleo fiscal de la transacción

La ganancia patrimonial obtenida por la sociedad debe integrarse en su base imponible y tributa al tipo general del 25 %. Por ejemplo, si la sociedad compra un activo inmobiliario por 200 000 € y lo vende por 250 000 €, con costes deducibles por 2 000 €, la ganancia neta asciende a 48 000 €. El impuesto resultante sería 12 000 €.

Las sociedades también pueden compensar bases imponibles negativas de ejercicios anteriores para reducir la ganancia fiscal a declarar.

2. ¿IVA o ITP? Impuesto indirecto en la venta

La elección entre IVA o ITP depende del tipo de inmueble y su antigüedad:

• IVA (10 %): se aplica cuando se trata de primera entrega (vivienda nueva o usada menos de dos años después de su construcción).
• ITP (6 % o más): en segunda transmisión o venta de inmuebles antiguos por parte de empresa.

Además, en caso de IVA también se grava con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en muchas comunidades autónomas (0,75 %–1,5 %).

3. Plusvalía municipal: otro tributo local ineludible

La sociedad debe abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal, calculado por el ayuntamiento correspondiente. Su base imponible se establece según el valor catastral del suelo y los años de tenencia.

Aunque las sentencias recientes han permitido exenciones si no hay incremento real del terreno, la mayoría de las reclamaciones empresariales han sido rechazadas por el Tribunal Supremo.

4. Otros costes asociados a la operación

La venta genera gastos que influyen en la base imponible y reducen la ganancia fiscal:

• Nota simple registral y gastos notariales.
• Comisiones inmobiliarias (3 %‑5 %).
• Impuestos locales (IBI no exento), certificados de eficiencia energética, comunidad, etc…

También es clave aprobar la venta mediante junta de socios o consejo, según estatutos de la sociedad, con acta si es necesario.

5. Ventajas e inconvenientes fiscales destacados

5.1 A favor de la sociedad

• Tipo fijo (25 %) para beneficios, sin progresividad.
• Posibilidad de compensar pérdidas fiscales de ejercicios previos.
• Flexibilidad para optimizar fiscalmente si se usa como vehículo patrimonial.

5.2 Limitaciones a considerar

• Sin exenciones típicas del IRPF (como vivienda habitual).
• Más carga administrativa y contable.
• Distribuir beneficios a los socios puede generar retenciones adicionales.

6. Ejemplo práctico real

Sociedad vende piso por 300 000 €. Valor en contabilidad: 200 000 €. Gastos deducibles: 3 000 €. Ganancia neta: 97 000 €.

• Impuesto sobre Sociedades: 24 250 € (25 %).
• Plusvalía municipal: variable según ayuntamiento.
• Si corresponde IVA o ITP, también debe liquidarse.

7. Planificación fiscal inteligente

• Mantener una contabilidad actualizada del inmueble.
• Registrar y documentar todos los gastos vinculados.
• Estudiar si compensa liquidar la sociedad y adjudicar la propiedad a socios, lo que implica tributación distinta en IRPF.
• Valorar si conviene optar por IVA o ITP según tipo de inmueble.

La asesoría especializada es clave para optimizar el resultado.

8. Panorama tributario general del inmueble

En España, los inmuebles generan múltiples tributos: IBI, plusvalía, IS o IRPF, ITP/IVA, tributación sobre el patrimonio o imputación de rentas no cobradas, entre otros. La vivienda representa un pilar tributario relevante para el Estado.

9. ¿Cómo puede ayudarte adaix.es?

En adaix.es ofrecemos asesoramiento integral en ventas inmobiliarias complejas desde sociedades, guiándote en la planificación fiscal, cálculo de impuestos y estructuración eficiente para maximizar beneficios y evitar riesgos.

10. Conclusión

Vender un inmueble desde una sociedad implica tributar por el Impuesto sobre Sociedades (25 %), más IVA o ITP según el caso, plusvalía municipal y lidiar con diversos costes adicionales. Una correcta planificación y asesoría fiscal son esenciales para gestionar la operación con seguridad y eficiencia. En adaix.es te acompañamos en cada paso para lograrlo.

 

Enlaces externos sugeridos:

Agencia Tributaria – Información sobre el Impuesto sobre Sociedades
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/impuesto-sociedades.html

Agencia Tributaria – Tributación en la venta de inmuebles
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles.html

Guía del IVA en operaciones inmobiliarias (Agencia Tributaria)
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias.html

Comparte este post en tus redes sociales con los siguientes Hashtags:

#ventaSociedad, #impuestoSociedades, #IVAoITP, #plusvalíaMunicipal, #tributaciónInmobiliaria, #fiscalidadSociedades, #gestiónFiscal, #ADAIX, #asesorFiscal, #inmuebles