Faut-il doubler les impôts pour les acheteurs étrangers de biens immobiliers ?
Analyse de la proposition de Pedro Sánchez visant à doubler les impôts pour les acheteurs étrangers non-résidents et son impact sur le marché immobilier
Début 2025, le président du gouvernement, Pedro Sánchez, a proposé une taxe de 100 % de la valeur du bien pour les acheteurs étrangers non-résidents hors de l’UE, une mesure surprenante qui, si elle est approuvée, doublerait le montant actuellement payé. En pratique, cela signifie qu’un acheteur d’un logement à 300 000 € devrait payer 300 000 € supplémentaires en impôts. Nous vous expliquons en détail ce que signifie cette proposition, qui elle concerne, les critiques qu’elle suscite, son cadre juridique et son impact potentiel sur le marché immobilier espagnol.
En quoi consiste réellement cette proposition ?
L’idée essentielle est d’ajouter une surtaxe à la taxe de transmission patrimoniale (ITP), équivalente à 100 % de la valeur du bien pour les étrangers non-résidents hors de l’UE. L’acheteur paierait donc la taxe régionale (entre 6 % et 10 %) ainsi que le supplément national, pour un coût fiscal total équivalant au prix du logement.
Qui est concerné ?
- Étrangers non-résidents hors UE : 2,7 % du total des transactions (environ 18 800 cas en 2024).
- Citoyens de l’UE ou résidents en Espagne : non concernés, car exonérés de la surtaxe.
- Logements neufs (construction neuve) : non soumis à cette taxe, car soumis à la TVA au lieu de l’ITP – exception incluse dans la proposition.
Données et portée réelle de l’impact
En 2024, environ 698 000 transactions immobilières ont eu lieu en Espagne : 139 000 concernaient des acheteurs étrangers (20 %), mais seuls 18 800 étaient des non-résidents extracommunautaires (2,7 % du total).
Cela signifie que, même si la mesure semble radicale, son impact réel sur les statistiques globales du marché reste limité.
Pourquoi cette initiative ?
- Pression politique et sociale : objectif de limiter les achats spéculatifs et d’augmenter l’offre de logements accessibles pour les résidents.
- Location et logements touristiques : cette mesure s’accompagne d’autres réformes (TVA à 21 % pour les locations touristiques, exonérations fiscales pour les baux stables…) visant à favoriser les loyers abordables.
- Lutte contre les inégalités : les données montrent que les étrangers hors UE paient en moyenne le double par mètre carré par rapport aux acheteurs nationaux, ce qui pourrait indiquer une spéculation.
Critiques et obstacles juridiques potentiels
Des experts et des organismes comme le Conseil général des économistes (REAF) qualifient cette taxe de “confiscatoire” et estiment qu’elle pourrait être contestée en justice pour discrimination.
De plus, la Commission européenne a ouvert en juin 2025 une procédure contre l’Espagne, considérant que la fiscalité actuelle à l’égard des non-résidents enfreint les principes de libre circulation inscrits dans les traités européens.
Parallèlement, la proposition poursuit son parcours parlementaire depuis mai 2025, mais fait face à une opposition politique et juridique importante.
Que pensent les principaux concernés ?
Des étrangers résidents, notamment britanniques, ont exprimé dans les médias leur scepticisme, affirmant que cette mesure ne résoudra pas le problème de fond, et se disent préoccupés quant à leur droit au logement.
Conséquences sur le marché immobilier
Le secteur prévient que cela pourrait ralentir l’investissement dans l’immobilier de seconde main, notamment dans les zones côtières et touristiques.
Néanmoins, l’effet sur les prix globaux resterait limité, vu que la mesure ne s’appliquerait qu’à un petit segment du marché.
Quelles actions une agence immobilière doit-elle entreprendre maintenant ?
1. Restez informé
Le cadre juridique évolue constamment ; suivez de près l’avancement du projet de loi au Congrès.
2. Informez vos clients
En particulier les investisseurs étrangers, pour qu’ils anticipent l’impact fiscal ou envisagent d’autres options (logements neufs, résidents communautaires…).
3. Diversifiez votre offre
Les programmes de construction neuve, les baux abordables ou les partenariats publics peuvent gagner en importance.
4. Faites-vous accompagner par des experts
Sur adaix.es, nous disposons de l’expérience juridique et fiscale nécessaire pour vous guider dans cette réforme et d’autres initiatives réglementaires, en accompagnant aussi bien les vendeurs que les acheteurs.
En résumé
La proposition d’imposer une taxe de 100 % aux acheteurs de logements étrangers non-résidents hors UE est une mesure polémique, dont la portée réelle est limitée (2,7 % du marché), mais qui pourrait entraîner des conséquences juridiques sérieuses et des effets secondaires sur l’investissement. En tant qu’agence, il est essentiel de rester vigilants, de bien conseiller vos clients et de leur proposer des alternatives sûres. Chez adaix.es, nous vous aidons à interpréter les changements, à élaborer des stratégies et à sécuriser vos transactions.
Liens externes pertinents :
- Bruxelles ouvre une procédure contre l’Espagne pour taxation des logements de non-résidents étrangers – Analyse sur la procédure d’infraction de la Commission européenne pour discrimination fiscale (abadabogados.com, elpais.com)
- L’Espagne fait fuir les acheteurs étrangers – Reportage de DW sur l’impact de l’annonce sur les investissements internationaux (dw.com)
- Les étrangers pourront éviter la nouvelle taxe s’ils achètent directement au promoteur – El País explique les exceptions fiscales possibles (elpais.com)
- Promoteurs de logements de luxe à Malaga : « Plus d’impôts ne résout pas le problème » – Réaction du secteur immobilier haut de gamme (cadenaser.com)
- « Du bruit et du marketing » : l’immobilier de luxe doute de l’efficacité de la taxe – Enquête d’El País sur les critiques du marché premium (cincodias.elpais.com)
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