Excès de demande de logements en Espagne: continuera-t-il de croître?

 

La Banque d’Espagne avertit que l’excès de demande de logements va continuer à augmenter. Analyse des causes, données, conséquences et propositions pour équilibrer l’offre et la demande immobilières.

Récemment, la Banque d’Espagne a averti que l’excès de demande de logements continuera d’augmenter dans les prochaines années, en raison d’un déséquilibre persistant entre une demande croissante et une offre limitée. L’organisme considère ce phénomène comme un défi majeur qui conditionnera le marché immobilier, l’économie et l’accès au logement pour de nombreuses familles.

1. Que disent les données officielles?

Dans son dernier rapport, la Banque d’Espagne estime le déficit de logements entre 400 000 et 450 000 unités pour la période 2022‑2024, ce qui représente une réduction par rapport aux 600 000 estimés en 2023. Cependant, les ventes continuent de battre des records : en 2024, plus de 700 000 transactions ont été formalisées, avec une croissance de 12 %, principalement dans l’immobilier ancien.

Le prix réel des loyers a également augmenté de manière notable : entre 2015 et 2023, il a progressé de 12,5 %, et dans les grandes villes, l’effort pour louer représente entre 25 % et 30 % du revenu brut de nombreux ménages.

2. Pourquoi la demande augmente-t-elle autant?

2.1 Dynamique démographique et sociale

La croissance des nouveaux ménages – due à l’indépendance des jeunes ou à l’immigration – dépasse largement la capacité de l’offre actuelle. De plus, de nombreux logements sont destinés à la location touristique, réduisant encore plus la disponibilité pour les résidents.

2.2 Rigidité de l’offre

Les permis de construire ont augmenté (16 % en 2025), mais les délais de construction sont longs et les obstacles administratifs retardent la mise à disposition de nouveaux logements.

2.3 Facteurs économiques

Les taux bas et l’accès facile au crédit ont stimulé la demande, tandis que les salaires n’ont pas augmenté au même rythme, limitant la capacité de nombreux ménages. Par ailleurs, le profil des investisseurs – fonds et grands propriétaires – a transformé le logement en actif financier, faisant augmenter les prix pour l’acheteur moyen.

3. Conséquences du déséquilibre offre-demande

• Prix en hausse constante. Le prix du logement est déjà entre 1 % et 8,5 % au-dessus de son niveau d’équilibre, selon diverses estimations.
• Loyers inaccessibles. Un tiers du revenu est consacré au loyer dans les grandes villes, générant une exclusion résidentielle.
• Revalorisations spéculatives. Le logement devient une marchandise, ce qui réduit l’offre abordable et profite aux investisseurs.

4. Quelles mesures propose la Banque d’Espagne?

Pour corriger ce déséquilibre, l’organisme préconise :

• Collaboration interadministrative : entre l’État, les régions et les collectivités locales pour simplifier les permis et promouvoir les terrains constructibles.
• Logement abordable : augmenter le parc public/privé et les programmes de compensation des loyers.
• Industrialisation de la construction : méthodes plus rapides et moins coûteuses pour accélérer le rythme des nouvelles promotions.
• Sécurité juridique dans la location : assurances publiques et cadres normatifs stables pour locataires et bailleurs.

5. Contexte comparatif  tendances nationales et internationales

L’Espagne mène la hausse des prix dans la zone euro : +12,3 % au premier trimestre 2025, plus du double de la moyenne régionale (5,4 %). Cependant, les experts excluent une « bulle » similaire à celle de 2008, car le volume de crédit est plus modéré et la demande repose sur des dynamiques démographiques réelles.

6. Opportunités et risques pour propriétaires et investisseurs

6.1 Propriétaires actuels

Ils peuvent bénéficier de plus-values en vendant, mais font face à des critiques pour des schémas spéculatifs. Ils devront aussi composer avec des réglementations favorisant l’offre abordable ou pénalisant les logements vacants.

6.2 Investisseurs

Ceux qui misent sur la location en périphérie – où la rentabilité brute peut approcher 8 % – trouvent des opportunités, mais doivent considérer les délais de retour et la vacance.

6.3 Primo-accédants

L’accès devient de plus en plus difficile. Toutefois, avec un accompagnement, un accès à des terrains abordables et des conseils, ils peuvent trouver des options dans des communes à tendance différenciée de revalorisation.

7. Le rôle d’Adaix face au déséquilibre du logement

Chez Adaix, nous proposons un service global pour faire face à ce contexte :

• Analyse locale de l’offre-demande et des prix cibles.
• Recherche et négociation de logements dans les zones émergentes ou réglementées.
• Conseil en projets de logements abordables et partenariats public-privé.
• Gestion d’investissements immobiliers avec une vision à moyen-long terme.

Nous vous accompagnons pour prendre des décisions informées et rentables, optimisant ressources et temps.

 

8. Conclusion

L’excès de demande de logements en Espagne est un défi structurel qui, sans solutions coordonnées — plus d’offre, régulation des loyers, construction efficace — continuera de faire pression sur les prix, d’exclure les populations vulnérables et de compliquer l’accès au logement.

Chez Adaix, nous sommes prêts à vous aider à naviguer dans ce contexte complexe et à choisir votre prochain logement ou investissement en toute sécurité et avec discernement. Contactez-nous pour en savoir plus.

 

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