Pas de bulle immobilière, mais des prix en hausse: est-ce le bon moment pour acheter?

Bien que les experts écartent une bulle immobilière en Espagne, les prix continuent d’augmenter avec une projection de +11 % en 2025. Est-ce le bon moment pour acheter? Nous analysons.

Selon une analyse récente de elEconomista, il n’y a pas de bulle immobilière en Espagne comme en 2008. Toutefois, cela n’est pas forcément une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent acheter un bien : les prix continuent de grimper sans répit et pourraient encore augmenter de 11 % cette année. Paradoxalement, reporter l’achat pourrait coûter plus cher, et acheter aujourd’hui, même à un prix élevé, ne présente pas de risque majeur de chute.

1. Pourquoi n’y a-t-il pas de bulle?

Les experts de Oxford Economics indiquent qu’à la différence de 2008, les ménages sont **moins endettés**, le crédit promoteur est limité, et la construction ne suit pas le rythme de la demande. En outre:

• Il faut aujourd’hui 7,2 années de salaire brut pour acheter un logement, contre 9,46 années en 2007.
• La dette hypothécaire des ménages reste modérée.
• Les banques maintiennent des critères stricts et le crédit facile n’est pas généralisé.

2. Alors, pourquoi les prix augmentent-ils autant?

2.1 Déséquilibre entre l’offre et la demande

La principale cause est structurelle : la construction ne répond pas aux besoins réels. Le déficit actuel est estimé entre 450 000 et 600 000 logements, tandis que seulement 120 000 à 130 000 nouvelles constructions sont autorisées chaque année.

2.2 Demande intérieure et étrangère en hausse

L’immigration, l’émancipation des jeunes et l’arrivée constante d’investisseurs (plus de 43 % dans la province d’Alicante rien qu’en 2025) exercent une pression continue sur les prix.

2.3 Attentes de valorisation

De nombreux acheteurs anticipent une hausse de la valeur. Cela renforce une spéculation “aspirationnelle” sans créer une bulle formelle.

3. Que signifie cette situation pour les acheteurs potentiels?

• Reporter l’achat pourrait coûter plus cher : hausse projetée de 11 % en 2025.
• Si vous disposez de ressources et d’un projet à moyen-long terme, acheter aujourd’hui a du sens.
• En l’absence de krach, le risque systémique reste faible : aucune chute brutale du marché n’est attendue.

4. Limites pour les jeunes acheteurs et les ménages moyens

Le prix des logements augmente plus vite que les salaires. Selon le Conseil de la Jeunesse, 34,5 % des moins de 30 ans gagnent moins de 1 000 € par mois, ce qui rend l’achat difficile. L’émancipation est ainsi retardée : l’âge moyen est aujourd’hui de 30,4 ans.

Par ailleurs, l’accès au crédit exige un important apport initial, ce qui exclut de nombreux ménages.

5. Le panorama peut-il changer?

Les administrations mettent en place des mesures pour répondre à la crise du logement:

• Création d’un parc public à partir de 40 000 logements récupérés par la Sareb.
• Régulation des loyers dans les zones tendues, y compris un guichet numérique unique pour limiter les locations touristiques illégales.
• Promotion de l’industrialisation de la construction avec un PERTE de 1,3 milliard d’euros pour accélérer les logements abordables.

6. Comment Adaix vous accompagne dans ce contexte?

Chez Adaix, nous proposons un accompagnement professionnel pour vous aider à prendre des décisions éclairées:

• Évaluation de votre capacité d’épargne et de financement selon votre profil.
• Analyse du marché local et des zones à fort potentiel de valorisation.
• Planification fiscale, financière et d’investissement à moyen et long terme.

7. Réflexion finale

L’absence de bulle immobilière comme en 2008 ne signifie pas pour autant que le marché soit sain ou équilibré. Si les fondamentaux financiers semblent solides — crédits maîtrisés, dette familiale contenue et spéculation limitée —, la réalité est tout autre : le marché est devenu inaccessible pour une grande partie de la population.

La hausse continue des prix dans un contexte de stagnation des salaires, combinée à une pénurie de logements abordables, crée une tension croissante. Des jeunes qui ne peuvent pas quitter le domicile familial, des familles en location dans des conditions précaires ou éloignées de leur travail, ou encore des seniors sans solution alternative pour vendre leur bien en sont les symptômes.

Du point de vue de l’acheteur ou de l’investisseur, ce scénario offre une certaine stabilité à moyen-long terme : l’immobilier reste un actif sûr avec un bon potentiel de valorisation. Mais il pose également un dilemme éthique et structurel : devons-nous continuer à encourager un modèle qui privilégie la rentabilité au détriment du droit au logement ?

L’absence de politiques publiques efficaces et durables pour augmenter l’offre structurelle — que ce soit par la construction, la rénovation ou le logement social — souligne une lacune importante de l’État. En attendant, les tensions continueront d’augmenter dans les zones urbaines les plus dynamiques, où la demande dépasse largement l’offre et où la location touristique chasse les résidents permanents.

Chez Adaix, nous pensons qu’il est essentiel d’informer, d’accompagner et de conseiller les acheteurs pour que les décisions immobilières soient prises avec responsabilité, prévoyance et vision à long terme. Que ce soit pour acheter une première résidence ou investir de façon stratégique, connaître la réalité du marché est plus important que jamais.

Le logement n’est pas seulement un investissement : c’est le centre de notre vie personnelle et familiale. En garantir l’accès avec équilibre et vision collective devrait être une priorité sociale.

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