Nuevo índice para actualizar el alquiler (IRAV): cómo funciona y cómo calcular la subida

El IRAV es el índice del INE que se utiliza como referencia para limitar la actualización anual del alquiler en determinados contratos. Te explicamos a quién afecta y cómo aplicarlo sin errores.

La actualización anual del alquiler es uno de los puntos que más dudas genera, tanto en propietarios como en inquilinos. Durante los últimos años, la actualización se ha visto condicionada por límites temporales y, desde 2025, entra en juego una nueva referencia: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado por el INE como indicador de referencia para evitar incrementos desproporcionados en la renta.

Este cambio es importante porque introduce un marco más estable para la revisión de la renta, pero también exige entender bien qué contratos pueden aplicarlo, cuándo corresponde actualizar y cómo se calcula la subida con el dato mensual publicado por el INE.

En Adaix te lo explicamos con un enfoque práctico para que puedas planificar la revisión del alquiler con seguridad y sin malentendidos.

Importante: no todos los contratos se actualizan automáticamente. Para que haya subida anual debe existir una cláusula de actualización en el contrato y debe aplicarse en la fecha pactada (normalmente, al cumplir cada año de vigencia).

1. Qué es el IRAV y por qué se crea

El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) es un indicador publicado por el INE para servir como límite de referencia en la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Su finalidad es aportar un mecanismo de actualización más estable que el IPC en periodos de alta inflación y reducir el riesgo de incrementos muy elevados en poco tiempo.

La metodología del índice se publicó en el BOE y el INE ofrece el dato de forma mensual. En la práctica, cuando corresponde la actualización anual de un contrato afectado, se utiliza el valor del IRAV disponible para calcular el porcentaje máximo de revisión.

2. A qué contratos afecta y desde cuándo

Una de las dudas más habituales es si el IRAV “se aplica a todo”. La respuesta corta es: depende de la fecha del contrato y de lo pactado. En general, el IRAV se utiliza como referencia para la actualización anual en contratos de vivienda firmados tras la entrada en vigor del nuevo marco legal (y, especialmente, en los nuevos contratos a partir de 2025), mientras que en contratos anteriores pueden seguir aplicando otros sistemas de actualización pactados (habitualmente IPC u otros índices acordados), siempre dentro del marco legal vigente.

Por eso, antes de aplicar cualquier subida, el paso correcto es revisar:

• Fecha de firma del contrato y su régimen aplicable.
• Cláusula de actualización: si existe y qué indicador menciona.
• Fecha de actualización: normalmente, al cumplir cada anualidad.

Consejo Adaix: si no hay cláusula de actualización o no se cumplen los requisitos de notificación/forma, la renta no debería modificarse “por defecto”. Revisar el contrato es esencial.

3. Cómo se aplica la actualización anual

La actualización anual del alquiler no es “cuando el propietario quiere”, sino cuando corresponde según el contrato. Lo habitual es que se actualice una vez al año, en el mes en que se cumple cada anualidad del contrato (por ejemplo, contrato firmado en marzo → actualización en marzo).

En términos prácticos, el proceso recomendado es:

• Identificar el mes de la anualidad (cuándo toca renovar/actualizar).
• Tomar el dato del índice que corresponda según la referencia aplicable (IRAV si procede, u otra pactada si el contrato es anterior y sigue vigente esa referencia).
• Calcular la nueva renta y comunicar la actualización conforme a lo pactado.

4. Cómo calcular la subida (ejemplos)

El cálculo es sencillo si se hace con método. La fórmula básica para actualizar la renta es:

Nueva renta = Renta actual × (1 + índice/100)

Ejemplo 1: renta de 900 €/mes

Si tu renta actual es 900 €/mes y el índice aplicable en la actualización anual es del 2,00%:

• Subida mensual: 900 × 0,02 = 18 €
• Nueva renta: 900 + 18 = 918 €/mes

Ejemplo 2: renta de 1.200 €/mes

Si la renta es 1.200 €/mes y el índice aplicable es del 2,32%:

• Subida mensual: 1.200 × 0,0232 = 27,84 €
• Nueva renta: 1.200 + 27,84 = 1.227,84 €/mes

Lo importante es usar el índice correcto para la fecha que toca la actualización y respetar lo que marca el contrato y la normativa aplicable. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

5. Errores frecuentes al actualizar el alquiler

• Aplicar el IRAV a contratos a los que no corresponde sin revisar fecha y cláusulas.
• Confundir “renovación” con “actualización”: actualizar es revisar renta; renovar es prorrogar/continuar el contrato.
• Usar el índice equivocado (mes incorrecto o indicador no aplicable).
• No comunicar correctamente la actualización (forma y plazos pactados).

En operaciones con incertidumbre, contar con asesoramiento reduce errores y evita conflictos innecesarios entre las partes.

6. Preguntas frecuentes