Número de finca registral: qué es, para qué sirve y cómo encontrarlo fácilmente
El número de finca registral es uno de los datos más importantes de cualquier inmueble en España. Sin él, no es posible solicitar una nota simple, verificar cargas, comprobar si la vivienda está correctamente inscrita o avanzar en una compraventa con seguridad.
En Adaix hemos preparado esta guía para que sepas exactamente qué significa este número, dónde aparece y cómo localizarlo incluso cuando no tienes la escritura original a mano.
1. ¿Qué es el número de finca registral?
Es el número único que el Registro de la Propiedad asigna a cada inmueble. Es su “identificador oficial”, parecido a un DNI de la vivienda.
No se refiere a la dirección postal ni a la referencia catastral, sino a la inscripción de la vivienda dentro de un Registro concreto.
2. ¿Para qué sirve este número?
El número de finca registral permite identificar el inmueble dentro del Registro y es imprescindible en estos trámites:
- Solicitar una nota simple
- Comprobar cargas, hipotecas o embargos
- Iniciar una compraventa segura
- Inscribir derechos como usufructos o ampliaciones
- Verificar titularidades
Por eso, en Adaix siempre pedimos este dato al iniciar cualquier proceso de compraventa o regularización documental.
3. ¿Dónde encontrar el número de finca registral?
✔ En la escritura de compraventa
Suele aparecer en la primera o segunda página, dentro de la descripción del inmueble.
✔ En la nota simple anterior
Si el propietario ha pedido una nota simple en el pasado, ahí aparecerá claramente.
✔ En la escritura de hipoteca
Los bancos incluyen la información registral completa para la formalización del préstamo.
✔ Solicitándolo directamente al Registro
Si no tienes escrituras, puedes solicitar información al Registro indicando:
- Dirección completa
- Referencia catastral
- Nombre del propietario
Los Registros permiten consulta online en sede.registradores.org.
4. Finca registral, referencia catastral y dirección: ¿son lo mismo?
NO. Y esta confusión genera muchos retrasos en compraventas.
- Dirección: ubicación física del inmueble.
- Referencia catastral: número administrativo para Hacienda y Catastro.
- Finca registral: identificación jurídica dentro del Registro de la Propiedad.
La dirección puede cambiar (renumeraciones), el catastro puede agrupar o dividir parcelas, pero la finca registral es la que determina la propiedad jurídica real.
5. Tabla comparativa: finca registral vs referencia catastral
| Elemento | Finca registral | Referencia catastral |
|---|---|---|
| Quién la asigna | Registro de la Propiedad | Catastro |
| Finalidad | Identificación jurídica | Fines administrativos y fiscales |
| ¿Es única? | Sí, dentro de cada Registro | Sí, a nivel nacional |
| Usos | Compraventa, cargas, herencias | Impuestos, IBI, localización |
6. Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una nota simple sin número de finca registral?
¿El número de finca registral cambia con el tiempo?
¿Adaix puede ayudarme a localizar la finca registral?
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Conocer el número de finca registral es fundamental para comprar o vender vivienda con garantías. En Adaix te acompañamos en todo el proceso.
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